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他山之石

政府采购安置房源项目审计方法浅析

发布时间:2018/09/25 10:09信息来源:湖北省十堰市审计局

近几年,国家在保障房建设中提出并积极推广货币化安置,虽然提高了安置效率,但在具体执行过程中也产生了新问题,有的政府采购项目打着“去库存”的旗号大搞利益输送,钻监管漏洞和政策空子谋取不正当利益。在对政府采购房源安置项目审计中,主要目标就是要查找利益输送的问题线索,防止保障房资金损失浪费,促进安居工程惠民到位。

一、布控大流量资金和大体量项目

实质上就是如何挑选项目,确定审计重点范围的问题,要在众多的采购项目中缩小抽审的范围,提高审计效率。

(一)结合采购项目信息挑选体量较大的项目。统计所有保障房源采购项目的详细信息,重点掌握安置对象所在片区、户数,采购房源招投标情况,中标企业和户型,采购价格,付款进度,交房情况等信息,并调取相关资料。对采购规模较大、户型标准较高、采购方式异常、交房滞后、付款较快的项目作为重点核查对象。

(二)沿着资金拨付线路挑选大流量资金项目。在审计工作前期有个非常重要的基础工作,就是摸清资金拨付的脉络;弄清财政及融资平台安居工程资金的收支总量,摸清资金拨付的详情,直至每笔资金拨付的末端。对资金支付额度较大的项目,进行重点核查。

二、审核房源采购项目的采购程序

在对政府采购房源安置项目进行审计时,首先要重点关注,房源采购项目的采购程序,一是政府的决策程序和过程,二是招投标程序和过程。

(一)检查采购事项的决策程序。通过审核立项文件资料,座谈、查阅相关会议记录等方式方法,对采购项目重要事项的决策过程进行审核,看是否存在有闲置房源重复采购,是否存在无安置对象采购,确定采购对象和采购价格的程序是否合规,对采购价格和房源标准是否经过论证,是否集体决策。

(二)审核房源采购招投标程序。房源的采购主要是通过公开招标、邀请招标和竞争性谈判等方式确定采购对象的。要求建设单位提供招投标汇编资料,逐项审核房源采购的全过程。

1、检查招标程序是否规范。主要是看有无挂网公示,公示时间是否满足规定时效,审核公示内容与实际招投标方式是否一致,如公示内容为公开招投标,而实际却采用竞争性谈判;检查招标条件设置是否有明显的倾向性或排他条款;检查评标打分和排名情况,是否和公示的评标结果一致;如有异常,则进一步延伸调查。

2、核查围标串标疑点。在政府采购房源项目中,主要关注两个方面的内容。一是关注投标单位投标保证金往来情况,如有异常,则立刻申请调查投标单位的银行账户,延伸核查投标保证金的往来,确定是否存在串通投标问题。二是关注投标单位法人与法人之间,法人与项目单位主要人员之间的社会关系;根据需要,可以通过户籍信息比对是否存在亲属关系,如存在亲属关系,则该项目可能存在一人操纵多家企业进行围标、多家单位串通投标或者投标单位与项目单位人员有利益输送关系等问题的嫌疑。

(三)审核房源采购拦标价合理性。对政府采购房源安置项目,会设置一个采购房源均价作为拦标价,采购均价应该经过政府集体决策来制定。投标单位在此基础上响应投标文件报价,通常投标文件中会限定投标单位报价要低于政府采购房源均价的一定比例报价。由于房源受地理位置,楼盘的配套及户型等因素影响,价格差异较大,审计中要从以下三个方面,来评估采购均价设置的合理性,看是否偏离值较大,定价虚高。

1、通过房屋主管部门调查价格。主要是通过房管部门或不动产交易中心查询楼盘实时交易价格,导出数据由相关部门盖章确认。

2、深入售楼现场调查价格。以购房者的身份深入政府采购房源所在楼盘进行实地调查,详细掌握各栋、各层的情况,掌握第一手价格信息。

3、审核是否利用了价格优惠条件。政府采购通常是大规模的采购,可视为团购,而且大额资金支付及时,实际交易价格应给予一定的优惠打折,要看在定价时是否利用了这个条件。

三、分析检验验采购合同和房源执行结果

要注重对采购合同进行分析,对合同实际执行情况,以及采购房源的实际使用情况进行检查,查找利益输送疑点。

(一)分析审核采购合同。要重视对采购合同的审核,重要的条款要重点分析,主要分析审核对采购房源户型、质量是否达标的合同约束,交房时间和付款进度的约定,双方违约责任的约定等条款;审核合同的目的在于看是否采购了交房周期较长的期房,变相为房地产企业牟利;看是否在付款进度上有明显利好开发企业,为房地产企业提供资金便利;看交房时间是不是有延迟,看已购房源是否存在代管情况,搞假采购、真借款的利益输送等。

(二)验证房源采购结果。验证房源是否按合同时间及时交付,实地查验房源位置、楼层和户型,看是否将较差的房源用作安置房,查验是否有套购商业门面,查验房源是否按安置对象名册进行了分配,安置对象是否真实存在,查验是否超进度付款或提前支付全款而暂不办理交房等。(唐庆文 张俊杰)


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